2025 年，全国土地市场在整体收缩中持续分化。房企投资逻辑发生深刻变化：从过去"广撒网"式扩张转向"精聚焦"投资 。在此背景下，土地出让金向头部城市高度集中，北京、上海、杭州均超 1400 亿元，形成激烈的"三国杀"局面。尤其是杭州土地市场热度较高，成都、武汉排名跃升，而部分二线城市出让金大幅下滑。市场呈现"冰火两重天"格局，房企在行业调整期有着强烈的避险心理。
业内人士认为，随着供地"缩量提质"与土拍规则优化，2026 年预计房企仍将保持高度聚焦，核心城市优质地块竞争依旧激烈。
京杭沪上演"三国杀"，出让金均超 1400 亿
图 / 中指研究院
在房地产行业进入调整期，房企不再追求过去全国化扩张的模式，更倾向于那些基本面良好、人口持续流入、产业基础强、住房需求有支撑的城市。这也导致市场集中度提升。据中指研究院数据，2025 年，全国 TOP20 城市宅地出让金占全国比重为 52%，较 2024 年全年小幅提升 1 个百分点。
从中指研究院统计的各地土地出让金排名前 20 来看。京、沪、杭 2025 年全年土地出让金均超 1400 亿元，形成"三国杀"局面，领跑全国。从 2025 年前三强的排名来看，杭州与北京的差距也微乎其微，形成了前所未有的激烈竞争格局。
事实上，房企用真金白银投票选出了资金"安全港"。2025 年，杭州土地出让金排名升至第 2 位，增加超 200 亿元。这是市场对其经济活力、人口吸引力和房地产市场投出的信心票。
上海土地出让金虽被杭州超越，但总量仍处于绝对高位。而且需要关注到，2025 年上海通过公开招拍挂出让涉宅用地，还只是上海土地市场的一部分。由于上海逐渐形成"公开出让 + 协议 / 遴选出让"的双轨模式，2025 年通过协议出让、遴选出让或股权交易等定向方式供应的涉宅用地也不少。若将这些"非公开口径"的成交金额纳入统计，上海 2025 年实际卖地收入显著领先其他城市，堪称土地市场上的"隐形冠军"。
最高溢价率超 100%，杭州、成都频现抢地大战
2025 年部分高溢价地块
图 / 中指研究院
从溢价率来看，杭州可谓热度榜首，而且并非单一区域过热，高溢价地块分布于多个热门板块。2025 年，杭州成交 92 宗宅地，68 宗溢价成交，20 宗溢价率超 50%，最高达到 115%。其中，滨江集团独揽 5 宗溢价率超过 60% 的地块，显示其极强的深耕决心。此外，建发房产、华润置地、保利发展等企业也积极参与，市场活力十足。
相比之下，上海高溢价地块的溢价率集中在 30%-46% 之间，虽低于杭州，但因成交楼面价较高，在高溢价地块中，楼面价最高达 12.7 万元 / 平方米。而且 2025 年上海楼面价纪录两次被打破，先是上海静安寺地块，以 16 万元 / 平方米楼面价成交，后有徐汇区地块，以 20 万元 / 平方米楼面价成交，刷新了上海乃至全国涉宅用地成交楼面价纪录。
上海高溢价地块集中于虹口北外滩、浦东新区、静安、杨浦等城市核心区域。拿地企业包括绿城中国、招商蛇口、保利发展、华润置地等头部国央企。可见，对于上海，房企愿意支付高总价和高单价，但相比杭州，竞拍更偏向理性投资。
值得关注的是，成都土地出让金排名也显著进步，从 2024 年的第 8 位跃升至 2025 年的第 4 位。作为西南地区重要的中心城市，在市场整体收缩的背景下，其区域的价值仍被看好。成都溢价率也很突出，出现了高达 106% 的溢价率，而且高溢价地块集中在锦江区等传统高端板块，主要是建发房产、招商蛇口等房企抢夺。
综合机构披露的各大城市商品住宅成交数据，2025 年，成都以 32.6 万套总成交量（新房 + 二手房），位居全国首位。因为有住房需求的支撑，房企在成都土地市场的投资较为积极。
此外，被定义为中部地区中心城市的武汉排名也从第 9 位升至第 6 位。作为长三角地区的重要城市，南京排名从第 6 位升至第 5 位，金额稳步增长。从各城市群拿地金额来看，长三角位居四大城市群之首。该区域人口持续流入，奠定了住房需求基础，确保了楼盘快速销售和资金回笼。
广深出让金排名下滑，西安合肥降幅显著
目前，房企投资逻辑从"广撒网"转为"精聚焦"，极度偏好市场韧性强、安全性高的少数核心城市。这也导致土地市场出现"冰火两重天"，城市间分化加剧。有城市排名和金额双升，也有城市"双降"，这也印证了房企"宁可高价拿好地，也不冒险去弱市"的避险心态。
作为一线城市，广州排名从第 5 位跌至 2025 年的第 8 位，出让金减少超 200 亿元。深圳的排名及土地出让金额也在下降。值得关注的是，2025 年，深圳土地供应较少，不过溢价成交地块较多。尤其是出现 2 宗溢价率极高的地块，达到 86%、70%。其中，招商蛇口以 21.55 亿元、溢价率 86% 拿下深圳前海一宗地块，楼面价达 8.4 万元 / 平方米。
此外，西安从第 4 位跌至第 7 位，土地出让金降幅超 30%。常州从第 7 位骤降至第 14 位，出让金近乎腰斩。合肥从第 10 位滑落至第 19 位，出让金降幅也超 50%。而在 2024 年上榜的盐城、济南、佛山，在 2025 年则退出前 20 名。这些城市或受供地节奏，或遭遇了房企策略调整的冲击。
据中指研究院分析，为稳定土地市场，各地土拍供应呈现"缩量提质"态势，吸引房企参与拿地。为此，多地推行土地捆绑出让模式，比如北京"三间房 D 区 1205-0007 地块和南区 1202-0006、0007 地块"打包出让、上海闵行区紫竹科学园区的组合地块，这些地块多位于核心区域。
此外，各地推出低容积率优质地块，以提升供地精准性，如郑州地方政府邀请房企参与供地计划编制，根据开发企业反馈意见作出相应调整；另外，成都、苏州对配建公共服务设施的项目给予容积率奖励，无锡、西安等地支持土地出让金分期支付，缓解房企资金压力。
对于 2026 年，克而瑞指出，房地产市场具备止跌回稳基础，但房企投资意愿难以全面恢复。预计整体投资仍将保持低位，延续"谨慎"与"聚焦"的主旋律。土地供应趋于精细化，优质地块供给有限，将进一步加剧核心城市与非核心城市之间的分化。
新京报贝壳财经记者 袁秀丽
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